北京楼市现红五月征兆 库存创10个月新低
2015-05-06 15:10:52   来源:21世纪经济报道

  “3·30”楼市新政(即3月30日央行[微博]、住建部、银监会三部门联合发文对公积金和二套房的首付比例做了调整)发布后一个月,北京楼市出现了“红五月”征兆。

  2015年的“5·1小长假”,北京市二手住宅网签量为49套,同比上升58.1%,而在过去的4月,北京的二手房成交 “量增价稳”,住宅网签量高达17191套,创近25个月以来新高,成交均价环比上涨2.9%。

  和二手房相比,新房的市场反映较为滞后。

  4月,北京扣除保障房、自住房后,纯商品住宅成交3206套,环比虽然明显上涨,但同比去年4月同期依然下降12%。

  北京房协秘书长陈志亦表示,3·30政策更多利好二手房市场,不过,在二手房的成交利好下,纯新房144平方米以上的改善型需求会形成一定梯次放量。

  21世纪经济报道记者采访获悉,多个新盘开发商小长假之后项目的到访量较此前大幅翻涨,成交量也在4月的基础上有进一步提升。

  另一个佐证“红五月”的数据,是高市场成交之下,北京急速下滑的住宅库存量,截至5月4日,北京商品住宅库存量已降至78904套,跌破8万套大关,并创下近10个月新低。

  “地王”再现

  “地王”作为助推市场热度和涨价的楼市信号,又在北京重现,并将力推北京楼市进入“红5月”。

  4月27日,北京海淀区西北旺镇的住宅混合公建地块被首创置业以总价56.4亿元竞得,溢价率达48.93%。

  “地价再加上建安税费财务管理成本,项目未来的成本价将达到7万-8万。如果考虑10%-20%的利润,售价预期将在10万以上。”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍,作为一个将建设成20层的高层住宅来说,该地块的楼面价又是区域地王价格。

  该地块一出,也直接力促周边项目的到访量和成交。

  21世纪经济报道记者走访该区域地王项目多个中介机构和新盘获悉,不少二手房业主抬高项目售价,且周边新盘的成交也受地王项目的利好到访量和成交大增。

  楼市的持续回暖和紧缩的楼市供应,亦让一些昔日处境尴尬的高价地项目纷纷“解套”。

  而该地王项目旁边的新盘则迎来了2014年11月入市以来到访量和成交的高点。

  “不过,在3·30新政尤其是高地价拍出之后,项目的到访量和成交量翻倍增长,目前小户型已经基本售罄。”该新盘负责人向21世纪经济报道记者介绍。

  北京楼市高端化

  谈及北京楼市率先复苏,张大伟解释,原因很多,一方面,北京享受公共资源、产业布局、人口导入等诸多优势,另一方面,北京的住宅用地供应近年来也在持续减少。

  地块稀缺以及地价上涨是支撑北京房价上涨的一个重要因素,也将直接让北京楼市步入高端化。

  根据张大伟的统计,2013年4月至2015年4月,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平米。

  2046万平米中,只有1350万平米为住宅用地,而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

  “折算成商品房住宅只有4.5万套左右,只够北京历史成交最差的一年消化。”张大伟介绍。

  在张大伟看来,按照目前市场供应比例计算,这大部分将建设成为中高端物业,以获得市场溢价。

  “本次楼市新政最大的特点即是支持改善性住房需求,在北京项目迈向高端化之际,本轮楼市回暖,北京受到影响最积极的亦是改善性物业成交。”张大伟介绍。

  4月,北京总价过千万的高端物业成交合计178套,是年内成交的高点,环比上涨幅度达到了17.9%,同比2014年同期的146套上涨幅度也达到了22%。

  链家地产[微博]市场研究部李巧玲认为,后续房地产刺激政策还会有多种可能性,包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性,这种情况下,购房者入市的积极性将加速提高。

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